К профанации ТСЖ подключают… судебные инстанции?

Собственников деликатно отодвигают от «вкусных» вопросов управления общедомовым имуществом. Как бы, на «законных основаниях»…

Одним из плюсов объединения граждан в Товарищества собственников жилья (вариант – Товарищества собственников недвижимости) называется возможность совместной эксплуатации общедомового имущества, придомовой территории в интересах всех проживающих, на благо состояния здания МКД.

И инженерных коммуникаций.

Но как уяснили для себя жильцы ТСН «Красный путь 69», проживающие в доме по одноименному адресу в городе Омске, от деклараций Жилищного кодекса и иных ФЗ до реального воплощения их в жизнь лежит

огромная пропасть.

И пролегает она где-то по «водоразделу» местных судебных инстанций. Точнее – по отдельным служителям Фемиды и по их вольному переложению федерального законодательства. Не в пользу большинства и тех, кто старается действовать по Закону, а в пользу «сильных мира сего». Так предполагают собственники из ТСН. Ведь последний опыт судебных баталий свел их в принципиальном противостоянии с известным в Омске риэлтором-олигархом Валерием Райсом. И его бизнес-империей.

ООО АН «Авеста-риэлт».

В принципе, суть конфликта каждый из омичей может лицезреть воочию, проезжая в транспорте по улице Красный путь.

Между остановками «Сибзавод» и «Рабиновича» буквально бросается в глаза огромная, стильная и яркая вывеска фирмы «Авеста». На первом этаже типовой «девятиэтажки». Владельцем конторы является господин Райс. А вот размещена рекламная конструкция, как полагают жители дома, на их общедомовом имуществе. Но без их согласия и разрешительной документации.

Для монтажа «супервывески» бизнесмен ликвидировал лоджию, просверлил дырки в стене дома, вывел наружу электрокабель. Столь же вольготно, как пеняют бизнесмену жители, распорядился собственник квартиры №6 и земельным участком, который также находится по Закону в пользовании всех членов ТСН. По мнению граждан, изрядно разросшийся лестничный проем захватил их жизненное пространство, а появился он в реконструированном виде также без их разрешения и согласования с органами власти.

В принципе, граждане рассуждают здраво. Создавалось Товарищество, в том числе, и для совместной эксплуатации своего общедомового имущества. Если имеется такая возможность, то на возмездной основе. В уставных целях, направленных на «содержание, ремонт и обслуживание МКД».

Понятно, что размещение пятиметровой рекламы на фасаде здания – это услуга коммерческая. За это нужно и должно платить. В общий котел ТСН. Но владелец «Авесты» наотрез от подобного цивилизованного общения с соседями отказался. Дескать, квартира моя – что хочу, то и делаю. Хочу – ломаю лоджию, хочу – пристраиваю лестницу, и никаких мнений и разрешений мне не требуется. Что касается рекламных конструкций объемом в десятки квадратных метров, то их бизнесмен видит не более чем… «вывесками с информацией о юридическом лице», как того требуют с ООО стандарты Роспотребнадзора.

Почувствовав себя обманутыми такой вольной трактовкой и переложением Федерального законодательства, граждане решили обратиться в суд. Ведь изучив нормативные акты, собрав обширную переписку с местными властными органами, собственники пришли к выводу, что подобные сооружения должны не просто быть ими 100-процентно одобрены, но и иметь ряд согласований и разрешений от контролирующих и надзорных органов. Но таковых ни у «Авесты», ни у владельца недвижимости В.В.Райса нет.

И не было.

Это подтверждает обширная переписка ТСН «Красный путь 69» с муниципальными и федеральными структурами.

«Не обращались», «разрешение не выдавалось», «не согласовывалось» - таким формулировками «пестрят» официальные ответы. Письмом Администрации Центрального АО г. Омска от 13.02.2015г. №АЦАО/414, письмо Госжилинспекции Омской области от 20.02.2015г. №15/гжи-1455, письмо Департамента архитектуры и градостроительства от 02.04.2015 г. № исх-ОГ-ДАГ/513, постановление «об отказе в возбуждении уголовного дела», договор от 11.12.2014 года между Райсом В.В. и ИП Алтыбасаровым А.А., фотокопии – это далеко не полный перечень документов, подтверждающих позицию членов ТСН. Из всего этого вытекает, что на фасаде данного жилого дома Райс В.В. разместил рекламные конструкции «вторичное жилье новостройки АВЕСТА» в количестве 2 штук размером 1100 мм х 5700 мм и 490 мм х 5200 мм, разрушил железобетонную панель лоджии, из своего помещения пробил отверстие в стеновой панели дома и вывел электрические кабели, а также осуществил установку стеклянных конструкций по всей площади наружной стены многоквартирного жилого дома, которая соприкасается с помещением ответчика. Помимо этого, Райс В.В. осуществил новое строительство крыльца к своему помещению.

«…Все перечисленные действия ответчик произвел без оформления разрешительных документов со стороны государственных органов и без согласования с собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 69».

Лишь убедившись  в своей правоте и не найдя взаимопонимания у виновника конфликта, граждане на общем собрании приняли решение обратиться в суд.

И обратились.

Как им казалось, в доказательствах правоты своей позиции у них не будет проблем. Ссылки на нормы ЖК РФ (ст.36), Градостроительного кодекса РФ (ст.51), Гражданского кодекса РФ (ст.290), решение Омского городского Совета от 25.07.2007г. №45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» (ст. 164),

Истцы уверовали, что и с точки зрения Фемиды их позиция также прописана высшими инстанциями.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под МКД был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона)».

На стороне собственников МКД и подзаконные акты.

Например, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных  Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" подобные вещи прописаны предельно подробно и не оставляют маневра для двойного толкования.

Так, согласно п.1.7.1 Правил… «переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке».

Также в 1.7.2. Правил… указано, что «переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, НЕ ДОПУСКАЮТСЯ».

Пунктом 3.5.8 вышеуказанных Правил «ЗАПРЕЩЕНО крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения».

На основании этих и других «доказательств» своей правоты граждане потребовали от ответчика в судебном порядке «произвести демонтаж электрического кабеля, выведенного из нежилого помещения», «осуществить демонтаж рекламных конструкций «вторичное жилье новостройки АВЕСТА» в количестве 2 штук»,         «произвести демонтаж фасадных зеркальных панелей по всей площади наружной стены многоквартирного жилого дома», «выполнить демонтаж крыльца у входа в помещение ответчика», «привести фасад многоквартирного жилого дома… в первоначальное положение», «восстановить железобетонную панель лоджии у входа в помещение ответчика».

Исковые требования собственников ТСН «Красный путь 69» рассмотрели в Первомайском районном суде г.Омска (судья Майра Валитова, дело №2-81/2017, см. https://pervomaycourt--oms.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&case_id=150416947&result=1&new=&delo_id=1540005&srv_num=1).

Не в пользу жителей.

Суд первой инстанции сослался на «правила делового этикета», на «сложившуюся практику пользования», на претензии ряда контролирующих органов в адрес собственника с требованиями «привести в соответствие» с пожарными и иными нормами.

Было отмечено, что перевод квартиры №6 из жилой в нежилое был осуществлен в далеком 2001-м году, когда «никакого согласия от жителей и соседей не требовалось». Проведенный ряд независимых экспертиз показал, что новации собственника по расширению проема входа, видоизменение лестницы и демонтаж стены лоджии «регламентированы требованиями противопожарной безопасности» и «устранением угрозы обрушения».

Но более всего поразило другое. Главное на чем фокусирует внимание суд. Районная Фемида сочла, что истцы не доказали… факта нарушения своих прав!

Дескать, да, общедомовое имущество пользует частник. В своих интересах. Но как это затрагивает права и интересы других сособственников?! То, что рекламное место может элементарно сдаваться в аренду и ТСН за это может получать вполне хорошие средства, ежемесячно – это вообще судом в расчет не берется.

Типа, так, безделица.

По-своему интерпретировался и факт размещения кондиционеров на фасаде. В количестве трех штук.

Судья Валитова считает, что подобные манипуляции не требуют согласования, разрешения, проверки на техническую безупречность, хотя бы, крепежа. Ну, подумаешь, упадет кому-нибудь на голову. Ведь, по документам, «эксплуатация кондиционера без внешнего агрегата», как бы, «не возможна». А потому – все «о`кей», говорит Фемида, пусть будет у г-на Райса и его фирмы комфортно.

За счет других.

На свой аршин и вкус судебная инстанция решила, что смонтированные зеркальные витражи на общей стене дома «не несут нагрузку на несущие конструкции» и «придают внешнему облику дома эстетический вид».

Но ведь никто не спорит, что, возможно, рекламные щиты из современных материалов не велики по весу (хотя полтонны есть), симпатичны, украшают декор здания, но, может быть, ради приличия спросить об этом разрешение у собственников?

Как положено.

По Закону и императивным нормам ЖК РФ, ГК РФ. В противном случае, зачем все это принималось законодателем, зачем учитывались мнения граждан, опыт цивилизованных стран, интересы собственников?! И не на то ли нацелена сама идеология создания ТСЖ (в виде ТСН) – совместная эксплуатация собственниками общедомового имущества. В общих целях.

Или можно «в одного»?!

Ведь фактически установлено, что в аренду фирме ООО «Авеста-риэлт» помещение сдано в 2016-м году, уже после монтажа «спорных» рекламных конструкций.

Получается, что фактически отношения были оформлены, как бы, задним числом. Или это также не заметила судебная инстанция?

Но сильнее всего порадовало то, как обосновала судья Майра Валитова противоречие действительности на фасаде здания по Красному пути 69 и ФЗ «О рекламе». По мнению служителя Фемиды, пятиметровые имиджевые фирменные логотипы ООО АН «Авеста-риэлт» с указанием «вторичное жилье новостройки Авеста» - это… на худой конец «товарные знаки», а по-хорошему так это всего лишь стандартное «наименование коммерческого обозначения организации и места ее нахождения», что «является обязательным требованием, предъявляемым к вывеске Законом РФ «О защите прав потребителей»!

Что же тогда относится к рекламе? Ведь кругом, при таком подходе и раскладе, – одни «вывески».

Без исключения!

Собственники решили, что подобными формулировками суд превысил свои полномочия, не верно трактовал федеральное законодательство и просто торпедировал те здравые моменты, которые заложены в нормах Жилищного кодекса РФ.

Низведя «общее собрание жителей», «цели и задачи ТСЖ» до формального и ничего не решающего придатка.

Бизнес-империй.

Если данное решение вступит в законную силу, то в чем смысл «Общего собрания собственников»? Которое по Закону – высший орган управления многоквартирным домом.

Зачем гражданам оформлять и консолидировать свои усилия по управлению и обслуживанию здания МКД в рамках ТСЖ или ТСН, если для судов это ничего не значащий в правовом плане инструмент.

«Финтифлюшка».

Не исключено, что для подстраховки своих спорных выводов суд везде указал, что «истец не доказал того, что действиями ответчика ему причинен какой-то ущерб». Или затронуты его права.

Но нельзя ли возразить суду со ссылкой  на те же «правила делового этикета», на которые в тексте своего решения ссылается районная Фемида? Например, иная коммерческая организация имеет намерения разместить на этом месте свою рекламу. За живые отчисления на счет ТСН. Не малые. По рыночным-то расценкам. Как быть в этом случае? Ведь это – общедомовое имущество, а никак не собственность ООО АН «Авеста-риэлт» или гражданина Райса В.В.

А если другой вариант. Например, сами собственники хотят на этом месте разместить логотип своей некоммерческой, но Организации? В целях популяризации, привлечения внимания, на основе решения Общего собрания. Да мало ли что задумают сделать со своим общедомовым имуществом собственники!

Как быть в этом случае?

Но ведь возможные варианты реализации своего права собственникам и не нужно доказывать. Это само собой разумеющееся. Вытекает из логики. В силу императивного характера их преимущественного права. На решение, на использование, на распоряжение общедомовым имуществом.

Или я не прав?

Суд же в своих решениях должен оперировать понятными и живыми реалиями, а не подгонять многообразие и контраст действующего законодательства под позицию.

Одной из сторон.

Не исключено, что решение суда первой инстанции – мера вынужденная.

Ведь истцы не просто сформулировали свои имущественные требования по демонтажу и по приведению ситуации «в первоначальное положение», но и заявили серьезные финансовые требования.

При удовлетворении своих требований они настаивали на «штрафных» санкциях с неуступчивого собственника нежилого помещения в сумме 3 тысяч рублей в случае «неисполнения судебного решения». После 20-ти  дней отсрочки.

Ежедневно.

Видимо, не безынтересно будет узнать, а как решаются аналогичные вопросы в других многоквартирных домах Омска?

Сразу скажем, по-разному. Но определенная тенденция прослеживается. Вот, к примеру, МКД по улице Космический проспект 26-а. Это не ТСЖ, не ТСН, не кондоминиум, но общедомовое имущество у здешних собственников и чувство собственного достоинства имеются.

В натуре.

Из пяти коммерческих фирм, обосновавшихся на первом этаже здания, три конторы платят аренду за пользование общедомовым имуществом в части размещения рекламных конструкций на фасаде, крыльца – на общем земельном участке. Два – живыми деньгами, которые поступают на статью расходов «текущий ремонт», а компания «ЕвроОкноСтандарт» в счет будущих платежей на много лет вперед установила евроокна во все подъезды МКД. Еще с двумя «арендаторами» ведутся переговоры, но «вялотекущего плана». Потому как, по словам жителей, «нет инициативы со стороны Управляющей компании «Партнер-Гарант», а у пожилых активистов нет сил обивать пороги контролирующих и надзорных инстанций».

А затем и судов.

В принципе, диспозиция сторон более-менее понятна. Жильцы, они же – собственники, заинтересованы в том, чтобы с нежилых помещений, расположенных на первых этажах, был толк, на расчетный счет МКД шли какие-то отчисления. То же самое – с провайдеров, с рекламных фирм.

Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы эти коммерческие взаимоотношения были, но лучше, если о них жители знать не будут. Или знали только о части поступлений. Потому как платить коммерсанты готовы и это предусмотрено действующим законодательством. Сколько и как – это почти в каждом случае результат индивидуальных решений.

Не всегда прозрачных.

Как правило, отказываются платить большие коммерческие компании, имеющие десятки офисов в жилых домах. Это также закономерно.

Чем больше бизнес, тем он скрупулезней умеет считать деньги. Искать возможности, где ужать расходы, а где их вообще не делать. Аналогично действуют УК, так как это, по сути, бизнес-конторы, во главе угла которых – прибыль и коммерческие интересы.

Их владельцев.

Особняком в этом списке стоят ТСЖ (ТСН). Организации не коммерческие, создаваемые с целью правильной, грамотной и бережной эксплуатации жилого фонда и общедомового имущества.

Получается, что Товарищества – это антагонисты. И Управляющих компаний и бизнес-структур, типа «Авеста-риэлт».

Поэтому, выбивая финансовую основу из-под ТСЖ (ТСН), омские чиновники разных чинов, рангов и цехов вольно или не вольно, но поддерживают «своих» - Управляющие компании и местных олигархов.

Возможно, в ущерб МКД.

Поэтому на судебный акт Первомайского районного суда г.Омска по делу ТСН «Красный путь 69» против ООО АН «Авеста-риэлт» мы смотрим не как на частное решение, единичный прецедент, а как на проявление некой тенденции.

Ведь Фемида может, как поддержать зарождающееся самоуправление граждан в МКД, так и резануть «под корешок». Да так, что и активисты разуверятся, и альтернативные финансовые поступления в ТСЖ будут подорваны.

Раз и навсегда.

В своей апелляционной жалобе ТСН по каждому своему первоначальному требованию приводит перечень положений Федерального законодательства, которые были проигнорированы, по мнению заявителя, судом первой инстанции. И судебную практику.

В подтверждение.

«Демонтаж железобетонной панели лоджии» (позицию истца подтверждает апелляционное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.04.2016 года по делу № 33-2698/2016),

«Реконструкция крыльца» (правомерность изложенной позиции по данному вопросу подтверждается правоприменительной практикой судов, в частности апелляционным определением Верховного суда Республики Карелия от 06.09.2016 года по делу № 33-3554/2016, определением Приморского краевого суда от 17.06.2014 года по делу № 33-5196, апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2014 года по делу № 33-9629/14),

«Установка зеркальных панелей по всей площади наружной стены многоквартирного жилого дома, которая соприкасается с помещением ответчика» (Правомерность изложенной позиции по данному вопросу подтверждается правоприменительной практикой судов, в частности апелляционным определением Омского областного суда от 24.12.2014 года по делу № 33-8457/2014, апелляционным определением Омского областного суда от 12.02.2014 года по делу № 33-240/2014),

«Реклама» (Правомерность изложенной позиции по данному вопросу подтверждается правоприменительной практикой судов, в частности определением Верховного суда РФ от 26.05.2015 года по делу № 50-КГ-15-4, апелляционным определением Омского областного суда от 01.07.2015 года по делу № 33-4221/2015),

«Установка кондиционера» (Правомерность изложенной позиции по данному вопросу подтверждается правоприменительной практикой судов, в частности апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2015 года по делу № 33-8251/2015, апелляционным определением Омского областного суда по делу № 33-1066/2015, апелляционным определением Омского областного суда от 15.01.2014 года по делу № 33-68/2014).

Заявитель полагает, что ссылки суда на некие «экспертные заключения» и «выводы специалиста» не имеет для спора принципиального значения, потому как «изначально ответчиком были нарушены императивные нормы права».

Что первично.

Мне кажется, что в иске ТСН «Красный путь 69» к известной фирме кроме рядовой юридической коллизии скрыт и большой идеологический подтекст.

Что возобладает, в конечном счете? Государственный подход на поддержку собственников, на формирование цивилизованных взаимоотношений бизнеса и ТСЖ или «старая песня» о том, что «олигархи все зарешали», «бизнес рулит Фемидой», а «суд – что дышло». Пока в понимании граждан побеждает второй подход.

Пока…

Александр Грасс